Edilizia

A Brescia il mercato immobiliare residenziale si rivela vivace con transazioni in aumento in città e in provincia. Questo quanto emerge dai dati elaborati nella settima edizione di Real Estate DATA HUB, il report sull’andamento del mercato immobiliare italiano 2022 e outlook 2023 realizzato dai Centri Studi di RE/MAX Italia e di Avalon Real Estate e dall’Ufficio Studi di 24MAX. 
 

Nel 2022, in particolare, si sono registrati tempi di vendita più ridotti rispetto al 2021 grazie a una domanda particolarmente attiva. Nell’ultimo trimestre del 2022 i giorni di permanenza sul mercato per le case in vendita sono stati in media 147 (escluse nuove costruzioni e nude proprietà). In contrazione i giorni medi per gli affitti, passati da 63 nel 2021 a 41 nel 2022. Sul fronte dei prezzi, per il residenziale a Brescia si registra un andamento in continua crescita, con una media al metro quadro di euro 1.495, in aumento del 5% rispetto al 2021. Un trend che, in base ai dati disponibili, si conferma anche per il 2023. Escludendo il Centro Storico, le zone più dinamiche della città sono Mompiano, interessata da una riqualificazione mirata allo sviluppo del verde e alla sostenibilità energetica; via Corsica, dove sono in atto interventi di analoga natura; il quartiere Abba, zona particolarmente attrattiva data la sua vicinanza alla collina e agli spazi verdi della città.
 
Per quanto riguarda il comparto dell’immobiliare direzionale, l’analisi delle unità transate a Brescia dal 2019 al 2022 mostra come la quantità di operazioni abbia ormai superato i livelli pre-pandemici già nel 2021 e come ciò si sia confermato nell’ultimo anno. A livello di investimenti, il primo semestre del 2022 segna una chiara ripresa del settore, in linea con quanto registrato l’anno precedente. I rendimenti lordi relativi all’ultimo semestre 2022 mettono in evidenza una netta preferenza per i quartieri più centrali della città, mentre non indicano una chiara distinzione tra le zone semicentrali e quelle periferiche, per le quali si registrano rendimenti simili.
 
Secondo le analisi riportate nel Real Estate DATA HUB, nel 2022 Brescia si dimostra una delle aree più attraenti d’Italia per l’immobiliare logistico. In particolare, le zone di maggior interesse per gli operatori sono quelle di Chiari e Castrezzato, lungo l’autostrada BreBeMi, e la zona a nord per immobili di tipo Last Mile.
 
Se il settore immobiliare commerciale in Italia sta affrontando un momento particolare, con modelli da ripensare e una crescita più lenta rispetto ad altri comparti, nel centro storico di Brescia si assiste a un andamento incostante nel rapporto canoni/tagli medi proposti. L’andamento del canone richiesto dal 2019 al 2021 risulta essere in continua crescita, subendo poi un arresto e una progressiva riduzione nel corso del 2022, confermata e accentuata durante i primi mesi del 2023. La dimensioni degli spazi non hanno subito grosse variazioni nel corso degli ultimi 3 anni. Secondo i dati analizzati nel Real Estate DATA HUB, la situazione dovrebbe stabilizzarsi dal prossimo anno, quando si prevede che i canoni di locazione torneranno a valori analoghi a quelli del 2019 e che l’attuale offerta possa riprendere ad essere assorbita.
 
Particolarmente interessante l’andamento dell’immobiliare ricettivo, che a Brescia registra una certa dinamicità, soprattutto per quanto riguarda la provincia, caratterizzata da un turismo lacuale e montano. Il turismo nella provincia bresciana è classificabile come “slow tourism” (turismo lento), scelta alternativa rispetto al turismo di massa, che risponde all’esigenza di allontanarsi dalla frenesia della vita quotidiana. La provincia di Brescia offre un turismo culturale nel suo capoluogo, un turismo lacuale e termale nell’intorno dei suoi tre laghi (Lago d’Iseo, Lago d’Idro e Lago di Garda), un turismo enogastronomico nella zona della Franciacorta, un turismo sciistico e montano in Valle Camonica e Valle Trompia. Anche il cicloturismo è in fase di crescita: la provincia di Brescia, grazie alle sue infrastrutture, offre vari percorsi per gli appassionati, tra cui la ciclabile sospesa del Garda, la Ciclovia dell’Oglio, itinerario Brescia – Verona e l’itinerario della Valle Camonica.

Gli ultimi dati sui tempi di vendita elaborati dall’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa a giugno 2022 vedono una diminuzione in tutte le realtà territoriali. Ancora una volta il mercato immobiliare si dimostra veloce e dinamico come c’era da aspettarsi alla luce della domanda vivace e dell’offerta in diminuzione. Nelle grandi città si è arrivati a 108 giorni, minimo storico toccato negli ultimi dieci anni, con un miglioramento di 6 giorni rispetto alla precedente rilevazione. Ancora una volta Milano e Bologna si confermano le città più veloci, rispettivamente con 52 e 69 giorni con la differenza che Milano segnala una diminuzione di 10 giorni rispetto ad un anno fa, Bologna un aumento di 6 giorni.

Le città con tempi più lunghi sono Bari con 141 giorni e Palermo con 132 giorni, entrambe con un trend in diminuzione. Tempi sostanzialmente stabili a Genova (127 giorni) e Napoli (100 giorni) mentre le diminuzioni maggiori si sono registrate a Verona (da 135 a 122 giorni) e Palermo (da 143 a 132 giorni).

Le realtà dell’hinterland delle metropoli registrano una sostanziale stabilità pur restando in un contesto di velocizzazione delle transazioni: per vendere un immobile occorrono 148 giorni. I tempi di vendita più brevi si segnalano nell’hinterland di Firenze (118) seguito da quello di Verona (127). Quest’ultimo in particolare registra un miglioramento di 14 giorni rispetto a un anno fa: un dato che non sorprende alla luce del fatto che esso include molte località del lago di Garda dove il mercato, da alcuni semestri a questa parte, è estremamente vivace grazie agli acquisti di casa vacanza. Peggiora invece l’hinterland di Bari con un aumento di 14 giorni e conta attualmente 178 giorni.

Nei capoluoghi di provincia chi decide di vendere casa deve mettere in conto mediamente 134 giorni, decisamente meno di quanti ne avrebbe impiegati un anno fa quando ne occorrevano 143. C’è stata quindi una contrazione di 9 giorni che ha fatto in modo che anche nei capoluoghi di provincia si raggiungessero i livelli minimi degli ultimi dieci anni.

I dati analizzati evidenziano che chi sta acquistando casa sta velocizzando le decisioni di acquisto, sia a causa della bassa offerta sul mercato sia per timore di incappare in ulteriori aumenti dei tassi di interesse. Veloci anche gli investitori che intendono impiegare la liquidità messa da parte per evitare che sia erosa dall’inflazione crescente. Chi invece sta valutando l’acquisto sta dimostrando una maggiore prudenza alla luce dello scenario economico più incerto e del cambiamento in atto sul mercato creditizio. Saranno i prossimi mesi a dirci se tutto questo inciderà sulle tempistiche di vendita allungandone la durata.

Rispetto al primo semestre del 2021 il mercato immobiliare della Lombardia continua a correre, sia per quanto riguarda i prezzi delle compravendite che quelli delle locazioni.  Secondo l’Osservatorio semestrale di Immobiliare punto it portale immobiliare leader in Italia, curato da Immobiliare Insights, infatti, rispetto allo scorso anno, i prezzi richiesti per gli immobili residenziali in vendita in regione sono cresciuti di un ulteriore 4,2%, mentre i canoni d’affitto sono aumentati addirittura del 7,8%. A fronte di uno stock di immobili che si riduce del 15,2% anno su anno, la domanda di case in vendita rimane comunque di segno meno (-4,6%), trend che si conferma anche nel confronto tra il secondo e il primo trimestre 2022 (-4,7%).

Chi vende casa in Lombardia chiede di media 2.348 euro al metro quadro, mentre per quanto riguarda gli immobili in locazione, l’esborso medio richiesto a giugno 2022 è di 15,3 euro al metro quadro.

Uno sguardo a Milano

Milano si conferma la città più costosa dove acquistare o affittare casa. Ormai in città si superano i 5.000 euro al metro quadro di media per comperare un immobile, con un aumento di quasi il 5% rispetto al 2021, mentre per affittarlo serve mettere a budget ben 20 euro al metro quadro, +11,2% rispetto ai primi sei mesi dello scorso anno. Nel confronto con il primo semestre dello scorso anno, pur registrando una decrescita sul fronte delle compravendite a livello di domanda (-6,8%) si evidenzia tuttavia anche una diminuzione dello stock di immobili disponibili del 12,8%. Per quanto concerne invece le locazioni il mercato segna una netta ripresa, con lo stock in calo di quasi il 50% a fronte di una richiesta di immobili in affitto in aumento di quasi il 70%, merito di una città che è tornata ai ritmi lavorativi e sociali tipici del pre-pandemia.

Le compravendite

Per quanto riguarda gli altri capoluoghi di provincia, sul fronte prezzi si segue l’andamento regionale con costi che oscillano quasi ovunque al rialzo. A spiccare in modo particolare nel confronto annuale è il capoluogo di provincia di Monza al +9,6%. Rispetto allo stesso periodo del 2021 lo stock di immobili in vendita è diminuito ovunque – con percentuali sopra il 20% nei comuni di Cremona, Lecco e Lodi – anche se nell’ultimo trimestre il trend è meno significativo, segno di un rallentamento nell’interesse verso l’acquisto come confermato anche dal dato della domanda in calo nella maggioranza dei capoluoghi. Questa tendenza trova conferma anche andando a guardare i numeri relativi agli ultimi tre mesi dove, sebbene alcune realtà mostrino un recupero nella propensione all’acquisto da parte degli utenti – su tutte il comune di Sondrio al +5,1% – in generale le percentuali rimangono negative.

Le locazioni

Sul fronte locazioni il raffronto con lo scorso anno mostra significati aumenti nei prezzi medi con Milano e Brescia a guidare la classifica (+11,2% e +8,9% rispettivamente). Per quanto riguarda l’offerta di immobili in affitto, se rispetto al 2021 le percentuali mostrano ovunque segno meno, nel secondo trimestre del 2022 si assiste ad un’inversione di tendenza con la regione che mostra un +16,1% rispetto al trimestre precedente. A spiccare i comuni di Pavia e Monza, al +51,4% e 31,7% rispettivamente e la provincia di Sondrio, +36,4%. Nello stesso lasso di tempo la domanda comunque si presenta di segno più quasi ovunque (sebbene con percentuali più contenute rispetto al confronto con il 2021) e a crescere di più sono le città di Lecco (+35,2%) e di Como (+21,15).

Seguono tabelle con fonte dati Immobiliare Insights.

Di seguito le variazioni dei prezzi richiesti, dell’offerta e della domanda per la tipologia immobiliare residenziale in vendita in Lombardia:

Di seguito le variazioni dei prezzi richiesti, dell’offerta e della domanda per la tipologia immobiliare residenziale in affitto in Lombardia.